Como parte del análisis de las condiciones actuales del mercado inmobiliario, Estudios Técnicos, Inc. (ETI) publicó recientemente su Índice de Vivienda Asequible (IVA-ETI) a nivel isla.

Los resultados del tercer trimestre de 2024 indican que una familia solicitando un préstamo hipotecario solo contaba con el 61% del ingreso necesario para calificar, lo que refleja una creciente dificultad de acceso a la vivienda.

Leslie Adames, director de Análisis y Política Económica, indicó que el IVA-ETI considera diversos factores, entre ellos la mediana de ingreso familiar, un pago inicial del 20%, el precio promedio de la vivienda en el mercado y la tasa de interés hipotecaria fija a 30 años.

“Un valor superior al 100% indica que una familia tiene ingresos suficientes para calificar para un préstamo hipotecario. Sin embargo, a nivel regional, la evidencia muestra que la asequibilidad ha sido un desafío persistente, con un deterioro más marcado en 2022 y 2023″, informó en declaraciones escritas.

Para obtener una mejor comprensión del mercado de vivienda a nivel regional, se agrupó la información de ventas de viviendas por municipio en cinco regiones, utilizando los precios promedio publicados anualmente por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras. La clasificación regional se basó en las regiones del U.S. Census Bureau.

En el 2023, el nivel de asequibilidad de la vivienda a nivel regional varió entre un 75% en la región Norte y un 57% en las regiones Este y Oeste, siendo este el año más reciente con datos disponibles. No obstante, el análisis histórico de los índices regionales indica que la asequibilidad no representaba un problema significativo hasta 2021, cuando comenzó a deteriorarse debido al aumento en los precios promedio de las viviendas y el incremento en las tasas de interés.

La tasa de interés hipotecaria fija a 30 años disminuyó de 4.17% en 2014 a 2.96% en 2021, alcanzando su nivel más bajo en cincuenta años. Sin embargo, a partir de entonces, experimentó un incremento significativo, situándose en 6.81% en 2023, impulsada por una política monetaria más restrictiva y otros factores estructurales.

Aunque la Administración Trump ha expresado su intención de reducir las tasas a largo plazo sin la intervención de la Reserva Federal, las condiciones actuales del mercado no favorecen esta posibilidad.

En línea con el entorno de tasas de interés bajas, las ventas de unidades de vivienda aumentaron durante 2019 y 2020. No obstante, el inventario limitado de propiedades ejerció presión al alza sobre los precios de venta promedio. Al cierre de 2023, los precios promedio de venta en las cinco regiones superaban los valores registrados entre 2014 y 2018.

Por ejemplo, el precio promedio de las unidades de vivienda experimentó un incremento del 67% en la región Este, seguido de un aumento del 42% en la región Oeste, 33% en la región Norte, 33% en la región Metro y 32% en la región Sur. Aunque la mediana de ingreso familiar también mostró un crecimiento, este no fue suficiente para compensar el alza en los precios de vivienda y mantener estable el ingreso necesario para calificar para una hipoteca.

“Aunque el aumento en los precios promedio de venta ha sido generalizado, la dinámica de precios en las nuevas unidades de vivienda a nivel regional es particularmente notable”, explicó Adames.

En el 2023, el precio promedio de venta a nivel isla, según las estimaciones de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, fue de $197,769. Sin embargo, algunos municipios registraron precios significativamente superiores a este promedio, con valores que oscilan entre $239,174 en Caguas y hasta $1.6 millones en Dorado.

“Como era de esperarse, la concentración de valores atípicos (”outliers”) se observó principalmente en el área metropolitana, donde ocho municipios registraron precios promedio superiores a los $230,000 (ver Tabla 2). En la región Este, los municipios de Río Grande ($265,444) y Humacao ($1.3 millones) presentaron precios promedio por encima del promedio a nivel isla. De manera similar, en la región Sur destacaron Guayama ($373,433) y Gurabo ($300,084) con valores significativamente elevados”, se indicó.

Esta combinación adversa de precios elevados, tasas de interés en aumento y un inventario insuficiente provocó un deterioro significativo en la asequibilidad de la vivienda a nivel regional, con un impacto más pronunciado en las regiones Este, Metro y Oeste.

A pesar del incremento en el precio promedio en la región Metro, la demanda por vivienda se mantuvo estable. Sin embargo, en las regiones Norte, Oeste y Sur, las ventas experimentaron una contracción entre 2018 y 2023. Por otro lado, en la región Este, la demanda por vivienda persistió, aunque a un ritmo menor que en la región Metro. No obstante, el precio promedio de las unidades vendidas en la región Este mostró un crecimiento significativamente mayor (67%) en comparación con el incremento en la región Metro (32%).

“Estos hallazgos reflejan una tendencia preocupante en el mercado de vivienda, donde el alza en precios y el encarecimiento del financiamiento han reducido la asequibilidad, afectando principalmente a las familias con ingresos moderados. A menos que se implementen medidas para aumentar la oferta de vivienda asequible y mejorar las condiciones de financiamiento, es probable que las barreras de acceso a la vivienda continúen incrementándose en los próximos años”, resumió Adames.