Independizarse y ser dueño de su vida y de sus cosas son sólo algunas de las metas a las que cualquier joven aspira. Y, por supuesto, el tener su propia casa se encuentra entre esos anhelos.

Si una persona joven está interesada en adquirir su primera propiedad, lo primero que tiene que analizar es qué tipo de empleo posee y qué estabilidad le ofrece, indicó Saudhi Escudero, gerente de operaciones de Puerto Rico de la compañía Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC).

También debe considerar si “ese empleo va a ser estable, qué cantidad de dinero yo me propongo ahorrar, de eso que yo gane, para ver en cuánto tiempo yo me puedo comprar una casa”, señaló.

No tener dinero ahorrado es “uno de los obstáculos mayores para las personas comprarse una casa”, aseguró Escudero.

Por su parte, Roberto Baerga, presidente de Consumer Credit Counseling de Puerto Rico (CCCSPR), recomendó que, antes de salir a comprar una vivienda, se prepare un presupuesto para determinar cuánto dinero se tiene disponible para la inversión.

Baerga explicó que, si se da el caso de que la persona no tiene el poder de adquisición en el momento, agencias de consejería de crédito como CCCSPR pueden ayudarle a preparar un presupuesto para que, más tarde, pueda tener ahorrado lo suficiente para pagar el pronto de una hipoteca y los gastos de cierre, los cuales no se incluyen en el monto del préstamo.

“La persona tiene que ir pensando en cómo ahorrar para ese pronto y los gastos que conlleva la transacción hipotecaria”, destacó Escudero.

Usualmente, el pronto para un préstamo hipotecario es de 3 a 5 por ciento del valor total de la propiedad.

Los gastos de cierre fluctúan entre el 3 al 7 por ciento del monto del préstamo. Entre éstos se incluyen los costos de la tasación, honorarios de abogados, la medición de la propiedad, gastos de originación y descuento, inspección e informe de crédito, entre otros.

Baerga manifestó que se deben considerar, además, otros gastos que puedan surgir como costos por mudanza, la compra de muebles y enseres, entre otros. Para ello, se debe guardar una reserva de dinero adicional.

Importancia del crédito

“El crédito es uno de los requisitos fundamentales para la aprobación de un préstamo hipotecario”, afirmó Priscilla López, chief underwriter de Doral. “Es un factor bien importante que, la mayoría de ellos, por ser tan jóvenes, no ha desarrollado”, agregó.

Saudhi Escudero explicó al respecto que hay bancos que ofrecen préstamos hipotecarios, aun sin que la persona tenga un crédito tradicional establecido, pero en ese caso, por lo general, se pide evidencia de lo que se conoce como un crédito no tradicional o crédito alternativo.

Este tipo de crédito es aquel que no aparece en los informes crediticios, pero que se puede encontrar en los diferentes pagos que pudiera realizar una persona, como las cuentas de agua, de luz, de teléfono, de celulares y de renta, entre otros. “El pago a esas cuentas es un tipo de crédito que se ha tenido”, dijo Escudero.

Parte de la importancia del crédito al momento de solicitar una hipoteca es la diferencia que se refleja en el costo. Es decir, las personas que tengan un crédito excelente tienen más oportunidades de que les aprueben el préstamo y de que consigan ofertas más favorables con mejores términos de financiamiento y con intereses más bajos. Contrario a los que no tienen tan buen crédito, que no significa que “no puedan conseguir un préstamo, pero es muy probable que le cueste un poco más el financiamiento”, explicó Escudero.

La clasificación del crédito se determina de acuerdo con cómo se comporte el consumidor en el pago de sus deudas. Basado en ello, se otorgan unas puntuaciones; por ejemplo, si son 700 puntos, significa que se tiene un crédito excelente. Priscilla López explicó que si el puntaje es menor que 620, puede haber problemas y el cliente no va a cualificar para préstamos con mejores intereses.

No obstante, Baerga aconsejó que se analice personalmente el informe de crédito antes de decidir comprar una casa, ya que, además de que podría encontrar información que no es de la persona, se pueden revisar algunos aspectos del historial crediticio que se podrían corregir.

En el caso de que sea un joven que no ha desarrollado un historial de crédito, Baerga sostuvo que “la alternativa es hacer crédito”. Algunas maneras de lograrlo son sacar una tarjeta de crédito, abrir una cuenta de cheques, o solicitar un préstamo de consumo con un codeudor. Lo importante es que esas cuentas se manejen bien y se paguen a tiempo.

¿Hasta cuánto cualifico?

Si desea tener una idea de hasta qué cantidad cualifica para el préstamo hipotecario, el posible comprador puede acudir a un banco con su ingreso y con las diferentes deudas que tiene para que le realicen un estimado o lo que se conoce como una precualificación. De esa manera, la institución bancaria le puede indicar, sin costo, qué cantidad de dinero le pueden aprobar en el préstamo.

Escudero explicó que, aunque el banco ofrece “un estimado lo más correcto posible de lo que puede ser su transacción de aquí hasta el momento del cierre de la hipoteca”, eso puede cambiar si la persona piensa que tiene un crédito excelente y no es así. Entonces, cuando vaya a solicitar el préstamo, los números van a cambiar.

Para recibir una precualificación no es necesario que el banco solicite el historial de crédito de la persona, ya que la solicitud va a salir reflejada en los datos, y eso podría afectarle.

Por esa razón, Baerga recomendó que la persona analice su historial de crédito antes de acudir a cualquier banco. Aconsejó también que no se dé información de ese tipo a las instituciones, a menos que ya se tenga la casa que se va a comprar.

Préstamos hipotecarios

Los préstamos de la Administración de Vivienda Federal, mejor conocidos como FHA, son “una opción bien buena para los jóvenes que están comenzando”, indicó López.

La experta en hipotecas explicó que este tipo de préstamo ofrece hasta el 97% de financiamiento del valor tasado de la propiedad o del precio de venta, lo que sea menor, y que es más flexible en los parámetros de crédito. “La persona en un préstamo FHA no tiene que tener crédito… cuando le hacen el informe de crédito, si no tiene historial de crédito o no tiene un historial de crédito largo, por esa razón no se le puede denegar el préstamo”, indicó. En ese caso, se le solicita al cliente la evidencia de crédito alternativo.

Además, este préstamo les permite a los jóvenes “que los papás compren con ellos, que les sirvan de garantizadores, sin entrar en la participación, sin ser dueños de la propiedad… como ellos no cualifican solos, bien sea porque tienen ingresos bajitos, porque no tengan suficiente crédito o porque no tengan suficientes ahorros”, destacó López. En un préstamo FHA los padres podrían aportar parte del 3% restante al 97%, que otorga el préstamo, a manera de regalo.

Sin embargo, en el caso de los préstamos convencionales, los bancos en muchas ocasiones toman en cuenta que la persona joven haya podido ahorrar por su propio esfuerzo el dinero necesario para el financiamiento para que se le pueda aprobar el préstamo. Otra consideración para la aprobación de cualquier tipo de préstamo hipotecario es la estabilidad de empleo y de ingresos que pueda tener el solicitante, y en qué línea de negocio o profesión se encuentre.

En los préstamos convencionales hay ofertas que otorgan el 100% del financiamiento, y lo único que tendría que pagar la persona serían los gastos de cierre.

López señaló que otro producto que ofrecen los bancos es el préstamo en el que no se pagan los puntos de originación y descuento (que son los costos que el banco tiene por tramitar la hipoteca y que irían incluidos en los gastos de cierre).

Escudero aclaró que, aunque se pagaría menos en gastos de cierre, esto conllevaría un incremento en los intereses de la hipoteca.

Otra oferta hipotecaria son los préstamos de intereses o interest only, en los que durante los primeros años, se pagarían solamente los intereses del préstamo, sin abonar al principal, lo que permitiría un pago más bajo al principio, y después se fijaría la tasa de interés, apuntó López.

No obstante, Roberto Baerga enfatizó en que la persona tiene que comprar de acuerdo con su situación económica actual, y no pensar en que en el futuro pueda estar mejor. Aconsejó que bajo ninguna circunstancia se financie una casa con intereses variables; que siempre la tasa sea a un interés fijo.

Por otra parte, existen programas del Gobierno, como la “Llave para tu hogar”, que benefician a los primeros compradores de una vivienda. López explicó que esos programas tienen unos topes en cuanto a los precios de las viviendas; por ejemplo, en la “Llave para tu hogar”, los precios máximos son $80 mil o $100 mil, dependiendo del municipio donde esté ubicada la propiedad.

Nuevas o reposeídas

Baerga recomendó que al momento de ver las opciones disponibles en el mercado para comprar, verifique dentro de las casas reposeídas, que en ocasiones están a muy buenos precios, y así ahorraría algún dinero. Igualmente, aconsejó que, si es posible, busque propiedades que las esté vendiendo su propio dueño, así se economizaría el costo de un realtor.

Pero, en ocasiones, algunas casas reposeídas necesitan reparaciones. Escudero mencionó que a veces los bancos pueden incluir el costo de la casa y el dinero para las reparaciones dentro del mismo préstamo.

López comentó que también están los préstamos de construcción, en los que se pueden incluir las mejoras a la propiedad y los gastos de cierre. Sin embargo, la experta en hipotecas expresó que “esos préstamos son un poco riesgosos, y yo estoy segura que a los jóvenes que están empezando sería bastante cuesta arriba prestarle”, debido a que los bancos miden riesgos y es “más difícil ofrecer ese tipo de préstamo”. El riesgo, añadió, recae en que, si la persona busca un contratista para las reparaciones, se arriesga a que no hagan el trabajo completo.

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona. Y es, además, una inversión que puede ofrecer ese sentido de estabilidad que todo joven busca.