Washington. El Senado aprobó un proyecto de ley bipartidista sobre vivienda el lunes que busca reducir las regulaciones federales y ampliar el control local, uno de los esfuerzos más amplios de las últimas décadas para aumentar la oferta y bajar los precios.

El proyecto de ley, que se aprobó por 85-5 y ahora se dirige a la Cámara de Representantes, ha sido el foco de intensas negociaciones en las últimas semanas, mientras legisladores de ambos partidos intentan abordar los costos de la vivienda en un año electoral. La versión final de la legislación prohíbe que inversionistas corporativos compren viviendas unifamiliares, pero no incluye una disposición del Senado que habría exigido a los inversionistas vender las viviendas de nueva construcción en un plazo de siete años.

La medida fue el resultado de años de trabajo para “reducir costos, ampliar la oferta de vivienda, recortar trámites burocráticos, proteger a los contribuyentes y ayudar a más estadounidenses a alcanzar el sueño de ser propietarios de una vivienda”, afirmó el presidente del Comité Bancario del Senado, Tim Scott, republicano de Carolina del Sur, quien trabajó con demócratas para lograr la aprobación del proyecto.

La senadora de Massachusetts Elizabeth Warren, la principal demócrata en el comité bancario, señaló que es el proyecto de ley sobre vivienda más significativo que aprueba el Congreso desde 1990, cuando la vivienda promedio en Estados Unidos se vendía por 150,000 dólares. Ahora cuesta más de 500.000 dólares, indicó.

Warren dijo a The Associated Press que el proyecto “reconoce que el gobierno federal tiene un papel que desempeñar para bajar los precios de la vivienda”. “Por primera vez, se impedirá que el capital privado compre viviendas unifamiliares e intente convertir la vivienda en una inversión más de Wall Street”, afirmó.

La aprobación del proyecto en el Senado se perfila como un logro legislativo bipartidista poco común, en un momento en que gran parte de la agenda republicana se ha estancado. Se espera que la Cámara de Representantes otorgue la aprobación final más adelante esta semana y envíe el proyecto al presidente Donald Trump, quien ha dado señales de respaldo.

La representante demócrata Maxine Waters, de California, quien ayudó a negociar la legislación, manifestó que fue un “enorme paso para finalmente abordar las crisis de vivienda asequible y de falta de vivienda en este país”.

Los costos de la vivienda preocupan a ambos partidos

Republicanos y demócratas han acogido el proyecto como una forma de mostrar que están abordando la crisis de asequibilidad del país, impulsada en parte por el aumento de los precios de las viviendas debido a la escasez de vivienda asequible. El mercado de la vivienda en Estados Unidos ha estado en una desaceleración desde 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir desde los mínimos de la era de la pandemia.

Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos han rondado un ritmo anual cercano a los 4 millones desde 2023, muy por debajo del ritmo anual de 5.2 millones que históricamente ha sido la norma. Las ventas se desaceleraron el año pasado hasta un mínimo de 30 años y se han mantenido débiles en lo que va de este año, con descensos en enero y febrero frente a un año antes.

El Informe Económico del Presidente de abril encontró una escasez de 10 millones de viviendas, mientras que un informe de este mes del Joint Center For Housing Studies de la Universidad de Harvard halló que las ventas de viviendas existentes estaban en mínimos de tres décadas y que los inventarios aumentaban debido a los altos costos de compra. “Las cargas de costos tanto para inquilinos como para propietarios siguen aumentando, mientras que la asistencia continúa profundamente subfinanciada”, indicó el informe.

Aunque la renta mensual mediana en Estados Unidos ha estado disminuyendo durante casi tres años, en mayo aún era un 17.2% más alta que antes de la pandemia, según datos de Realtor.com.

Cambios para subvenciones, la Sección 8 y la vivienda prefabricada

Para aumentar la oferta de vivienda, el proyecto agilizaría las revisiones ambientales y aceleraría el proceso de construcción.

Ofrecería financiamiento a gobiernos locales que construyan más viviendas, incluido dinero de las subvenciones de desarrollo comunitario para lugares que superen la tasa mediana de construcción de viviendas. También aportaría nuevos fondos para que las comunidades conviertan infraestructura abandonada en vivienda, y ofrece un marco para las comunidades que quieran reformar regulaciones de uso del suelo obsoletas, que a menudo limitan promociones inmobiliarias de mayor tamaño.

La legislación permitiría a los bancos invertir más en vivienda asequible y elevaría los límites sobre la cantidad de unidades de vivienda pública que pueden recibir financiamiento privado mediante fondos de la Sección 8 para rehabilitar propiedades. Además, eliminaría requisitos obsoletos y ampliaría el financiamiento federal para hacer más asequibles las viviendas prefabricadas.

“La vivienda prefabricada produce algunas de las opciones habitacionales más rentables en Estados Unidos, pero el acceso al financiamiento ha estado estrictamente restringido”, apuntó Warren. “Esto crea la oportunidad de más vivienda prefabricada y, al mismo tiempo, crea una estructura para que las personas que viven en comunidades de vivienda prefabricada se organicen y protejan su inversión en sus hogares”.

Los legisladores llegaron a un compromiso sobre un programa de desastres

Uno de los puntos de fricción entre ambas cámaras fue un programa federal de recuperación tras desastres.

Un proyecto anterior del Senado había autorizado de manera permanente los fondos de recuperación mediante subvenciones en bloque, un cambio destinado a garantizar que no se necesiten solicitudes de financiamiento después de cada desastre. Legisladores de la Cámara de Representantes se opusieron a esa disposición por preocupaciones sobre cómo se administraba el programa, por lo que acordaron en su lugar una autorización por tres años.

El proyecto final ha recibido un amplio respaldo en la comunidad de la vivienda, tanto de organizaciones que representan a arrendadores y grandes propietarios de inmuebles como de grupos que abogan por los inquilinos y los arrendatarios de bajos ingresos.

“No hay una varita mágica que arregle esta crisis de la noche a la mañana, y ninguna pieza de legislación es perfecta”, señaló David Dworkin, director ejecutivo de la National Housing Conference, la coalición de vivienda más antigua del país.

“Eso exige el compromiso. Pero este proyecto es un pago inicial significativo en un esfuerzo de largo plazo para hacer que la vivienda sea más asequible para todos los estadounidenses”, indicó.