Preocupaciones y sugerencias presentadas por el Departamento de Justicia y el Departamento de la Vivienda terminaron siendo bien acogidas durante la vista pública que celebró la Comisión de Asuntos Municipales de la Cámara de Representantes en torno a una medida que busca impulsar la adquisición de propiedades declaradas estorbo público para dedicarlas a viviendas para familias de ingresos bajos, moderados y clase media.

El Proyecto de la Cámara 1005, que propone enmendar dos artículos del Código Municipal de Puerto Rico a los fines de flexibilizar los mecanismos mediante los cuales los municipios pueden disponer de propiedades declaradas estorbo público para atender el problema de escasez de vivienda asequible, fue presentado por el representante José Hernández Concepción, a petición del alcalde de San Juan, Miguel Romero Lugo.

Específicamente, la medida permitiría a personas, naturales o jurídicas, con o sin fines de lucro, adquirir propiedades declaradas estorbo público sin tener que esperar el término de un año, siempre que certifiquen al municipio que la propiedad usará para desarrollar vivienda para gente de ingresos bajos, moderados o clase media.

Asimismo, reforzaría la capacidad el Municipio de retractar el acuerdo si la persona o entidad que adquiere la propiedad no cumple con darle un uso de vivienda de interés social.

La directora de la Oficina de Asuntos Legales de San Juan, Vanessa Jiménez Cuevas, defendió el proyecto, explicando que, aunque el Código Municipal ya tiene mecanismos para la declaración, adquisición y disposición de estorbos públicos, hay unas restricciones y términos de espera que limitan “de manera significativa” la efectividad de esos mecanismos, en particular cuando se busca rehabilitar viviendas para uso residencial principal. Agregó que la medida agilizaría ese proceso y facilitaría que más personas y entidades rehabilitaran propiedades para uso de vivienda de interés social.

Sostuvo, además, que la medida no elimina las salvaguardas existentes en Código Municipal contra la especulación inmobiliaria.

A preguntas del presidente de la Comisión, Luis Pérez Ortiz, y los representantes Hernández Concepción y Pedro J. “Pellé” Santiago Guzmán, indicó que San Juan tenía unas 500 propiedades en trámite ya para venta y expropiación, pero había alrededor de otras 1,000 querellas estorbos públicos.

Comentó que la persona interesada tiene que pagar por la tasación de la propiedad y el 10% de los gastos administrativos del municipio, en efectivo, y que debe adquirirla sin saber exactamente en qué condiciones está por dentro, pues solamente la puede ver por fuera, porque el municipio no tiene acceso a su interior.

Explicó que, bajo esas condiciones, los bancos no ofrecen financiamiento, lo cual hace que la persona tenga que pagar en efectivo, un panorama que limita considerablemente que personas de bajos recursos pueda adquirir la propiedad.

Agregó que en los tres años y medio al frente de esa oficina, “solamente un ciudadano de escasos recursos ha podido comprar la propiedad”, y lo hizo “con miles de sacrificios” y usando una tarjeta de crédito.

Levantan bandera

Sin embargo, tanto Justicia como Vivienda levantaron la preocupación de que la propuesta no establece con claridad los criterios para determinar esas categorías de familias de ingresos bajos, moderados o clase media, y en cambio deja en manos de cada municipio establecerlos, los que serían adoptados mediante ordenanzas municipales, según las situaciones particulares de cada ayuntamiento.

Aunque avaló la medida, por entender que “adelanta de manera razonable y responsable el interés público en promover vivienda asequible”, Justicia recomendó “enfáticamente” que se indicara con mayor claridad lo que se consideraría incumplimiento que pueda conllevar a retractar el acuerdo entre quien adquiere la propiedad y el municipio, para así evitar que se cometan arbitrariedades y excesos.

Asimismo, recomendaron que se afinara la definición de los términos de ingresos bajos, moderados o de clase media, estableciendo al menos una guía mínima de referencia, como los criterios ya establecidos por el Departamento de la Vivienda, de manera que se diera una aplicación consistente a través de todos los municipios, pues de lo contrario, sostuvo la licenciada María del Mar López La Torre, “habría 78 consideraciones diferentes, y eso es preocupante”.

Justicia también recomendó que el proyecto disponga que los municipios tengan que notificar a la Universidad de Puerto Rico toda declaración de estorbo público, pues esa institución ostenta por ley un derecho preferente a manifestar interés en esas propiedades declaradas estorbo público.

Mientras, el subsecretario de Vivienda, Omar Alexis Figueroa Vázquez, estableció que, aunque la medida tiene una “finalidad social legítima y meritoria”, como está redactada, la agencia no favorece su aprobación.

Figueroa expresó preocupación porque la falta de controles claros en la medida pueda terminar favoreciendo a personas y entidades con dinero disponible a la mano, y abrir así espacio a la especulación inmobiliaria, o que el uso final de la propiedad no sea para vivienda asequible, sino a otros usos como alquiler a corto plazo u otras actividades comerciales o lucrativas que se alejan del propósito de vivienda asequible.

“Podría abrir la puerta a que vengan estas compañías que en Estados Unidos se dedican a comprar estorbos públicos, y entonces la vende, obviamente, por el valor que les costó renovar la vivienda, más la ganancia. Podemos estar en un escenario en que, si no se establecen parámetros claros, pueden venir este tipo de personas con ‘cash in hand’, ir a un sitio que puede estar destinado para personas de bajos ingresos o ingresos moderados, y comprar 10, 15 casas en ese bloque, las arregla, y una casa que tal vez le costaba $200,000 acá en San Juan, pues ahora la va a vender en $300,000”, comentó.

Sostuvo que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal (HUD, por sus siglas en inglés) estable unos mecanismos para que las personas accedan a programas según sus ingresos, que cambia cada año, que podría establecerse como guía por los municipios para establecer los parámetros generales de qué constituye ingresos bajos, moderados y clase media.

Recomendó, además, traer a la discusión a la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), para ver qué productos podrían tener para rehabilitar estructuras declaradas estorbo público, en busca de minimizar el impacto económico para esas familias de bajos ingresos, toda vez que se eliminaría al intermediario que hace la renovación y pasa ese costo y la ganancia, y en su lugar la misma familia repararía la vivienda con ese préstamo “que ahora mismo no existe”.

Además, recomendó prestar atención a iniciativas de organizaciones sin fines de lucro, como la que lleva a cabo el Centro para la Reconstrucción del Hábitat, trabajando directamente con los municipios que crean los “land banks”, una figura incluida en el Código Municipal, que “son una especie de corporación municipal” a la que el municipio puede transferir facultades para establecer procesos una vez hace la expropiación de un estorbo público.

Proyecto piloto

Detalló que el Centro para la Reconstrucción del Hábitat tiene un proyecto piloto en Vega Baja donde el municipio expropió una unidad de vivienda y la organización proveyó la mano de obra y materiales para la reconstrucción, y las están haciendo disponibles para personas que tiene un “voucher” del programa R3, que son hasta por $200,000.

La propiedad se tasa nuevamente una vez reconstruida, “y ese valor de ese ‘voucher’ del programa R3 pasa entonces a esa corporación municipal, ese ‘land bank’, y se utiliza como un fondo ‘revolving’, un fondo recurrente para entonces hacer lo próximo con la otra vivienda”.

“Así que eso es un modelo que también se podría usar y estamos disponibles para trabajar y colaborar con los municipios en este concepto de los ‘land banks’, que ahora mismo en Estados Unidos se están haciendo bastante en comunidades sobre todo que tienen algún tipo de desventaja económica. Y es un concepto que está disponible en del Código Municipal”, afirmó el subsecretario.

A preguntas de los legisladores, que se expresaron a favor de acoger las recomendaciones hechas, tanto la representa de Justicia como el de Vivienda, indicaron que, si esos asuntos se atienden, estarían avalando la medida.

El presidente de la Comisión, el representante Pérez Ortiz, indicó que la discusión de la medida continuaría, y esperaban escuchar la posición tanto de la Federación como de la Asociación de Alcaldes, entre otras entidades. Agregó que acogían las recomendaciones de establecer parámetros claros para establecer los criterios de ingresos bajos, moderados y clase media, según las guías de HUD, así como para evitar que vengan acaparadores a comprar para otro propósito que no sea el de vivienda asequible.

“Creo que la preocupación es genuina, y lo podemos atender con una guía mínima como lo establece HUD. Así que eso, una lo atiende. Y dos, con parámetros uniformes, donde se cree este planteamiento donde le digamos a los municipios, usted va a hacer la ordenanza bajo estos parámetros, de la A a la Z, no se puede pasar de aquí. Y creo que con esos mecanismos podemos atender la preocupación que trajo el Departamento de la Vivienda”, afirmó el representante Hernández Concepción.

Ambos representantes también respaldaron la sugerencia de incorporar el trabajo de organizaciones sin fines de lucro para facilitar el acceso a viviendas de personas de bajos y moderados ingresos, y Hernández Concepción incluso indicó que podría ser “dos mecanismos unidos que puedan atender la situación… que sea otro mecanismo adicional a lo que estamos trayendo en el proyecto. Una combinación de todos (los mecanismos) puede hacer que en efecto más gente que necesita la vivienda pueda accederla”.